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Imobiliário vs Bolsa em Portugal: Onde Investir €25.000?
14 min de leituraPor Delfim Almeida
TL;DR: Ambos podem funcionar — mas o imobiliário custa mais do que parece e, com €25.000, raramente tens capital suficiente para entrar em boas condições. Para a maioria das pessoas nesta faixa, a bolsa ganha por simplicidade, custo e liquidez. Os números estão aqui para decidires por ti.
Aviso: Este conteúdo é educativo. Não constitui aconselhamento financeiro, legal ou fiscal. Os pressupostos estão listados abaixo. Para aconselhamento personalizado, consulta um profissional licenciado.
O momento que toda a gente conhece
Tens €25.000 poupados. Talvez tenha demorado anos. E de repente toda a gente tem uma opinião.
O teu pai diz para comprar casa, que "imóvel nunca perde valor". Um amigo diz que mete tudo em VWCE e não pensa mais nisso. Um colega acabou de comprar um T1 no Porto para arrendar e está convicto que é o melhor investimento que fez.
O problema não é a falta de opiniões. É a falta de números.
Este artigo não te vai dizer o que fazer. Vai mostrar-te o que cada opção realmente custa, o que pode render, e onde está o risco — com números portugueses, não com médias americanas.
O que estamos a comparar
Cenário simples: tens €25.000 disponíveis para investir. Horizonte de 10 anos. Duas opções:
Opção A — Bolsa: investes os €25.000 em ETFs de índice global (como VWCE ou IWDA).
Opção B — Imobiliário: usas os €25.000 para entrar num imóvel para arrendar.
Vamos correr os números de cada um.
Opção A: €25.000 na bolsa
Compras €25.000 em VWCE através de um broker como DEGIRO ou Interactive Brokers. Custo de transação: ~€50 (comissão + imposto de selo de 0,4%). Deixas estar 10 anos.
O retorno histórico de um índice global (MSCI World) está em torno de 7–8% ao ano nominalmente, já a incluir dividendos reinvestidos. Vou usar 7% — o lado conservador.
| Pressuposto | Valor |
|---|---|
| Capital inicial | €25.000 |
| Retorno anual (nominal) | 7%/ano |
| Período | 10 anos |
| Taxa IRS sobre mais-valias | 28% |
Após 10 anos a 7%/ano:
€25.000 × (1,07)¹⁰ = €49.179
Lucro bruto: €24.179
IRS sobre mais-valias (28%): €6.770
Valor líquido após imposto: €42.409
Investiste €25.000. Tens €42.409. Ganho líquido de €17.409 — sem fazer nada, sem gerir nada, sem ligações de inquilinos às 11 da noite.
Opção B: €25.000 no imobiliário
Aqui começa o problema que ninguém te conta logo.
Com €25.000, não entras facilmente no imobiliário em Portugal — especialmente nas cidades grandes. Vou usar um apartamento de €125.000, um valor realista numa cidade média como Coimbra, Braga ou Setúbal.
Para financiar este imóvel, o banco financia normalmente até 80% do valor. Isso significa:
- Entrada (20%): €25.000 ← usa todos os teus €25.000
- Hipoteca: €100.000
Mas há custos de transação que ninguém mete na equação logo de início.
| Custo de transação | Valor estimado |
|---|---|
| IMT (imposto municipal — regime de investimento) | ~€3.750 – €6.500 |
| Imposto de Selo (0,8% do valor) | €1.000 |
| Escritura + registo + advogado | ~€1.500 |
| Total estimado | ~€6.250 – €9.000 |
Nota: Os valores de IMT variam consoante o uso (habitação própria vs. investimento) e são actualizados anualmente. Verifica os valores actualizados no Portal das Finanças antes de qualquer decisão.
Ou seja: para entrar num imóvel de €125.000, precisas da entrada (€25.000) mais €6.000–€9.000 em custos de transação. O teu orçamento de €25.000 não chega sozinho.
Assumindo que consegues cobrir os custos de transação com outras poupanças, vamos continuar.
O cash flow mensal
Hipoteca de €100.000 a 5% em 30 anos: prestação mensal de ~€537.
Rendimento de arrendamento com yield bruta de 4%: €417/mês.
| Item | Valor mensal |
|---|---|
| Renda bruta recebida | +€417 |
| Prestação da hipoteca | −€537 |
| Cash flow mensal | −€120 |
Estás a pagar €120/mês do teu bolso só para manter o imóvel. E isso antes de:
- Condomínio (~€50–€100/mês)
- IMI (~€100–€250/ano)
- Manutenção (~1–2% do valor do imóvel por ano = €1.250–€2.500/ano)
- Períodos de vazio (quando o imóvel está sem inquilino)
- IRS sobre rendas: 25% (ou 10% com o novo regime do OE2026 para rendas moderadas)
A rendibilidade líquida real do arrendamento em Portugal fica frequentemente entre 2–3% depois de todos estes custos — não os 4–6% que aparecem nas calculadoras superficiais.
A valorização ao fim de 10 anos
Assumindo 3% de valorização anual (conservador, mas sustentável em média histórica):
€125.000 × (1,03)¹⁰ = €168.000
O imóvel vale mais €43.000 ao fim de 10 anos — mas ainda tens ~€85.000 de dívida hipotecária em aberto. O teu capital próprio líquido é a diferença entre o valor do imóvel e o que ainda deves.
As mais-valias de imóveis de investimento em Portugal são tributadas: 50% do ganho é englobado no rendimento tributável. A taxa efectiva depende do teu escalão de IRS — consulta um técnico oficial de contas para o teu caso concreto.
A comparação directa
| Bolsa (VWCE) | Imobiliário | |
|---|---|---|
| Capital necessário | €25.000 | €25.000 (entrada) + €6k–€9k em custos |
| Valor ao fim de 10 anos | €42.409 (líquido de IRS) | €168.000 bruto (ainda com dívida) |
| Cash flow mensal | €0 | Potencialmente negativo |
| Liquidez | Alta (dias) | Baixa (meses, com custos) |
| Diversificação | Global (milhares de empresas) | 1 imóvel, 1 cidade |
| Gestão activa necessária | Não | Sim |
| Alavancagem | Não (por defeito) | Sim (hipoteca) |
A comparação do valor ao fim de 10 anos não é directamente equivalente: no imobiliário, o valor bruto do imóvel não é o teu lucro — tens ainda de subtrair a dívida remanescente, os custos acumulados e os impostos. Para uma comparação justa, calcula sempre o capital próprio líquido.
O argumento da alavancagem
O imobiliário tem uma vantagem que a bolsa não tem por defeito: a hipoteca permite-te controlar um activo maior do que o capital que investes.
Com €25.000, controlas um activo de €125.000. Se o imóvel valorizar 20%, o teu lucro é calculado sobre os €125.000 — não apenas sobre os €25.000 que puseste. Isso amplifica o retorno.
Mas o inverso também é verdade.
Se os preços caírem 20%, o teu activo vale €100.000 — mas ainda deves ~€95.000 ao banco. O teu capital próprio passou de €25.000 para €5.000. Uma queda de 80% no teu investimento com uma queda de 20% no mercado.
A alavancagem não é má por si só. Amplifica tanto os ganhos como as perdas. O que muda é o risco que estás a assumir — e a maioria das pessoas subestima este ponto quando fala de imobiliário com entusiasmo.
Liquidez: o risco que não aparece nos gráficos
Se precisares do dinheiro daqui a 6 meses, o que acontece?
Com a bolsa: vendes. Dois dias depois tens o dinheiro na conta.
Com o imobiliário: publicitas o imóvel, encontras comprador, negoceias o preço, marcas escritura, fazes o registo. Estamos a falar de 3–6 meses no mínimo — e isso se o mercado estiver favorável. Se não estiver, vendes a desconto ou não vendes.
Isto não é um argumento contra o imobiliário. É um lembrete de que imóveis são ilíquidos por natureza. Antes de investir em imobiliário, a tua situação de liquidez tem de estar resolvida: fundo de emergência sólido, sem necessidade de acesso rápido ao capital investido.
O que a cultura portuguesa não conta
"Casa nunca perde valor." É a frase mais repetida em Portugal sobre investimento imobiliário.
É também empiricamente discutível. O mercado imobiliário português teve quedas reais significativas entre 2011 e 2013. Quem comprou no pico de 2007–2008 esperou mais de uma década para recuperar o valor nominal — sem contar a inflação.
O imóvel tem uma utilidade real que a bolsa não tem: podes viver lá, podes arrendar, tem um valor de uso tangível. Mas isso não significa que seja sempre o melhor investimento — significa que é um activo diferente, com características diferentes.
A bolsa assusta porque é visível. Vês o preço a variar todos os dias. O imóvel tranquiliza porque não tens um ticker a piscar no ecrã. Mas a volatilidade existe na mesma — só não a vês em tempo real.
A questão não é "imobiliário vs bolsa". A questão é: para o teu capital, o teu horizonte e a tua situação actual, qual faz mais sentido?
Quem deve escolher quê
O imobiliário faz mais sentido se:
- Tens capital suficiente para a entrada e os custos de transação sem esgotar as tuas reservas
- Estás disposto a gerir activamente um imóvel (ou a pagar alguém para o fazer)
- Tens um horizonte longo (10+ anos) e não precisas de liquidez
- Consegues uma yield que cobre os custos reais, incluindo manutenção e períodos de vazio
- Já tens exposição à bolsa e queres diversificar com um activo real
A bolsa faz mais sentido se:
- Queres começar a investir sem uma barreira de entrada elevada
- Valorizas a liquidez e a simplicidade de gestão
- Preferes exposição diversificada a um único activo num único mercado
- Não queres (ou não tens tempo para) gerir um imóvel arrendado
- Ainda estás a construir o teu fundo de emergência
Para a maioria das pessoas com €25.000 e um horizonte de 10 anos: a bolsa é o ponto de partida mais lógico. Não porque o imobiliário seja mau — mas porque com €25.000, as condições para entrar bem no imobiliário raramente estão reunidas.
Próximos passos
Se queres começar na bolsa: lê o guia sobre como escolher um broker em Portugal e como comprar o teu primeiro ETF.
Se estás a ponderar imobiliário: antes de qualquer decisão, calcula o yield líquido real com todos os custos e confirma se o cash flow é positivo com as taxas de juro actuais.
Se tens dúvidas sobre fiscalidade: o artigo sobre IRS e investimentos explica como são tributadas as mais-valias de acções e de imóveis em Portugal.
Se ainda não tens fundo de emergência: este deve ser o primeiro passo antes de qualquer investimento — bolsa ou imobiliário.
Perguntas frequentes
Vale a pena investir em imobiliário em Portugal em 2026?
Depende da tua situação. Com capital suficiente para a entrada, custos de transação e reserva de liquidez, e numa localização com yield real positiva, pode fazer sentido. Para a maioria das pessoas com menos de €50.000 disponíveis, a bolsa é um ponto de entrada mais acessível e eficiente em custo.
É melhor comprar casa ou investir na bolsa?
São decisões diferentes. Comprar casa para habitação própria tem um componente de qualidade de vida que vai além do retorno financeiro. Comprar casa para investimento é uma decisão puramente financeira — e precisa de ser avaliada com os números reais de custos, yield e fiscalidade, não com intuição.
Quanto preciso para investir em imobiliário em Portugal?
Para um apartamento de €125.000, precisas de aproximadamente €31.000–€34.000: €25.000 de entrada (20%) mais €6.000–€9.000 em custos de transação (IMT, imposto de selo, escritura). Para imóveis em Lisboa ou Porto, os valores são significativamente mais elevados.
Qual o retorno médio do imobiliário em Portugal?
A rendibilidade bruta do arrendamento residencial em Portugal ronda os 3–6% ao ano, dependendo da localização. Depois de custos de manutenção, IMI, condomínio, períodos de vazio e IRS sobre rendas, a rendibilidade líquida fica tipicamente entre 2–3%.
Posso investir em imobiliário sem comprar um apartamento?
Sim. Existem fundos de investimento imobiliário (FII) cotados em bolsa — conhecidos como REITs — que te permitem ter exposição ao imobiliário com muito menos capital e com a liquidez da bolsa. Em Portugal, o mercado de REITs é ainda limitado, mas podes aceder a REITs europeus e globais através de ETFs.
Fontes e pressupostos
| Variável | Valor usado | Fonte |
|---|---|---|
| Retorno bolsa (nominal) | 7%/ano | MSCI World, média histórica |
| IRS sobre mais-valias (bolsa) | 28% | Código do IRS, Portugal |
| Yield imobiliária bruta | 4% | MSCI Portugal 2022 via Público |
| Valorização imóvel | 3%/ano | Estimativa conservadora |
| Taxa hipoteca | 5% | Estimativa — verificar taxa actual BCE |
| Custos de transação | ~8% | IMT + Imposto de Selo + notário — verificar Portal Finanças |
| Taxa IRS sobre rendas | 25% / 10% | OE2026 (Doutor Finanças / Portal das Finanças) |
Versão: v1.0 | Última revisão: Fevereiro 2026
Changelog: v1.0 — publicação inicial.
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